「今週の一言（いちげん）」第303話コロナ禍、大家さんだって数字だ！
Fromノグチ
セミナーで、客数×客単価の話を始めたとたんに、「ウチは、不動産賃貸だから、数字は使えない。」
自分の業界は「特別」だと思い込んでいる大家さんの話です。
セミナーでご商売の現況をお聞きすると、二つに分かれます。
「周りには、言えないんですけれど、いいんですよ。
コロナでダメになったものもあるし、急に問い合わせが増えたモノもある。
今売れるものに集中するまで、少しかかりましたけど。」（笑）
「ダメに決まっているでしょう！でなきゃ、相談に来ませんよー
今は、何とか我慢しているけれど、客数が伸びないですね。お客さんがこない(笑)
先が見えない、明るくない、不安です。」
空室は、コロナのせい？
コロナ下で客数が伸びない、、、
それは飲食店や飲食店に店舗賃貸していた大家さんだけではありません。
賃貸マンションの大家さんでも同じことが起きつつあります。
「4月前には、いったん空くのは、それは普通じゃないですか。転勤転居がある時期だから。
でも今回は違う。その後が、全く入らないんです。
コロナになってから、空きっぱなしなんですよ。」
確かに、コロナ下で人の移動ができない時期が続いています。
大家さんに、売上の数字＝客数を教えてくださいと質問すると、
「決算書はありますよ。客数なんて数字はここには書いてないですよ。ウチは不動産賃貸なんだから」
意味ある数字、空室率
実は、どなたの決算書にも、客数の数字は、書いてありません。
賢い経営者や店長さんは、レジやメモなどあらゆる情報を使って、客数しらべています。
売上を上げたい経営者は、客数を調べます。
なぜなら、客数の上がった下がったの理由が、売上を上げる手立てになるからです。
（毎月の入退室情報が、客数です。全室空いたわけじゃないですものね。）
「決まった部屋だけなんだよ。空くのは」
（その部屋の入居月数だけが、極端に短い？）
「そうだね。調べてみます。」
数字にするから、ジャッジできる。
そうおっしゃった大家さんが持ってきたのは、空室の表でした。
毎月の出入りから、部屋ごとに空室を表にしています。
建物全体の平均空室率と、部屋ごとの空室率を表の上に書き込みました。
（不満があるのは、設備かな？間取りかな？賃料かな？）
（この部屋の入居者情報は、ありますか？）
「いや、入居は不動産業者に任せていて、、、入居の理由も退去の理由も調べていないよ。」
不動産賃貸の売上は、部屋賃料×部屋数×（1-空室率）です。
空室率を下げることができれば、売上が上がるのは当然です。
空室が多くなると、この物件そのものがダメ！なんて思ってしまいがち。
どんな商売でも、売上が下がってくると、誰でも不安になります。
そんな時は、売上を客数×客単価×リピート率と数字に置き換えること。
どこが強くて、どこが弱いかが、見えてきます。
不安だけでは、判断はできません。
数字に置き換えるから、ジャッジができます。
―ノグチ
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